Contrato de Promessa de Compra e Venda (cpcv): Minuta

Um Contrato de Promessa de Compra e Venda é muito comum em Portugal, mas existem sempre muitas questões em relação a este tipo de contrato e à sua minuta para terreno, prédios ou habitações.

Como por exemplo, posso fazê-lo se ainda não tiver o crédito aprovado? O imóvel que quero vender está em obras mas já tenho um possível comprador devo fazer um CPCV? Posso anular este contrato?

Por isso, criámos este artigo onde explicamos tudo sobre como funciona um CPCV e o que deverá ter em atenção ao fazê-lo. Não só para garantir que é legal mas também para a sua proteção.

O Que é o Contrato de Promessa Compra e Venda (cpcv)?

O contrato de promessa de compra e venda, também conhecido como CPCV, é um contrato consensual e oneroso realizado entre o comprador e o vendedor.

Assim sendo, este contrato visa:

Estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou terreno com garantia até à celebração do contrato definitivo.

É comum este contrato anteceder a uma escritura de compra e venda, entre quem promete vender e quem promete comprar.

Contudo, ele não se trata de um contrato obrigatório. Esta é apenas uma maneira de proteger os direitos dos envolventes no negócio até ao mesmo da escritura real de compra e venda.

Assim, este deve obedecer a umas determinadas regras, porque, apesar de não ser obrigatório, tem força jurídica e legal que garante os direitos dos envolvidos.

Quando Devo Fazer Um CPCV de Um imóvel?

Vamos supor que visita um imóvel e quer fechar o negócio com o proprietário, mas o seu crédito de habitação ainda não foi aprovado. De modo a garantir que não perde o negócio, deverá optar por fazer este tipo de contrato. Se não, enquanto espera pela aprovação do banco, o imóvel poderá ser vendido.

Contudo, o exemplo serve também para o proprietário do imóvel. Caso surja um interessado que garante a compra do mesmo, mas ainda tem de pedir o crédito de habitação.

Assim, garante que não há a desistência do interessado e já não se arrisca a perder a oportunidade de vender a um terceiro.

No entanto, podem existir outras situações em que vale a pena salvaguardar que ninguém sai prejudicado do negócio. Assim sendo, deverá fazer um Contrato de Promessa de Compra e Venda se:

• Pretende assegurar o negócio, afastando possíveis compradores; 
• O imóvel não dispõe de licença de utilização; 
• O imóvel ainda se encontra em construção; 
• Ainda aguarda a aprovação do financiamento bancário. 

O Que Deve Constar Num CPCV?

Apesar deste tipo de contrato não ser obrigatório, ele conta com regras que precisam de ser respeitadas para estar legal.

Para isso, deverão constar as seguintes informações no contrato:

• Identificação do comprador e vendedor
  Contendo seguintes as informações de ambos: nome, morada, número de cartão de cidadão/BI, estado civil e número de identificação fiscal.
• Discriminação do objeto em transação
  As características do imóvel ou terreno: localização, inscrição matricial e descrição predial, tipologia e as partes integrantes ou afetas à propriedade, como por exemplo, anexos, piscinas ou garagens.
• Valor de transação e forma de pagamento
• Data de prazo para a realização da escritura
  Se não for possível determinar a data, deverá estar indicado o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda.
• Identificação das sanções
  Em caso da escritura de compra e venda não se realizar na data prevista
• Valor do sinal
  Montante de sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor
• Cláusula que assegura que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade
  Como a eletricidade, instalação de água, esgotos e gás a funcionar em condições normais.
• Cláusula de alienação livre de ónus ou encargos
  Desta maneira o comprador fica protegido da responsabilidade de eventuais encargos jurídicos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras.
• Licença de utilização ou construção
  Em caso de não haver esta licença, deverão estar anexas as provas de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou uma declaração substituta.

Porque Devo Fazer Um CPCV?

Ao fazer este tipo de contrato terá inúmeras vantagens, seja o vendedor ou o comprador. Não só formaliza um documento vinculativo entre ambos, mas garante ainda:

• Formalização do negócio dentro do prazo acordado (Escritura de compra/venda);
• Segurança jurídica nas seguintes situações:
  • Atraso ou incumprimento do CPCV;
  • Em caso do imóvel não dispor da licença de utilização;
  • Quando a construção do imóvel não estiver concluída;
  • Enquanto o comprador não dispõe do montante necessário para a compra;
• O tempo enquanto que o comprador aguarda pela aprovação do financiamento bancário.

Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel Com Sinal

É normal existir algum valor envolvido neste tipo de contratos, ele é conhecido como um “sinal”. Este sinal é uma quantia monetária, ou outro bem, acordado entre o comprador e o vendedor.

O sinal é usado, por parte do comprador, como uma garantida do cumprimento do contrato-promessa e uma prova de seriedade da intenção de realizar uma escritura definitiva.

No entanto, a quantia deste valor é acordada entre os envolventes, mas costuma variar entre os 10% e os 20% do valor do imóvel.

Tenha em atenção que não deverá entregar nenhuma quantia monetária sem um recibo ou certificar-se de que o CPCV reter um valor já avançado pelo comprador.

Como Garantir Força Jurídica Num CPCV?

A lei portuguesa permite ainda que seja atribuído uma eficácia acrescida ao seu CPCV com força jurídica que abrange ainda terceiros, apenas terá que preencher uns determinados requisitos.

Desta forma, os envolvidos podem atribuir eficácia real, apresentando uma declaração expressa e escrita na escritura pública e registá-la.

Após ser atribuída a eficácia real acrescida a um Contrato Promessa de Compra e Venda, o comprador ganha o direito real de adquirir o bem imóvel em questão. Independentemente de este se encontrar na posse ou detenção de um terceiro.

Contudo, existem outras maneiras de tutelar ou proteger os direitos do comprador, como por exemplo, através de um registo provisório de aquisição do imóvel ou terreno.

Incumprimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda. O Que fazer?

É possível haver o incumprimento deste contrato por ambas as partes. Contudo, existem consequências de anular o contrato promessa de compra e venda.

Se o incumprimento do CPCV for feito pela parte do vendedor, este terá que devolver ao comprador o valor do sinal em dobro.

Contudo, se o incumprimento for feito pela parte do comprador, o vendedor tem o direito de ficar com o valor do sinal.

O vendedor/comprador que cumpriu a sua parte do contrato poderá ainda recorrer ao tribunal e pedir uma execução específica do contrato. De modo a conseguir uma sentença que permite o cumprimento coercivo do CPCV.

Exemplo:

Vamos supor que o comprador deu um sinal de 5.000 € entregues na data da assinatura do contrato promessa, mas o vendedor desiste do CPCV e vende o imóvel a um terceiro. O vendedor deverá devolver o 5.000 € já pagos pelo comprador e pagar mais 5.000 € pelo seu incumprimento.

Contudo, vamos supor que o comprador dá um sinal de 5.000€, mas desiste da compra do imóvel sem motivo. O vendedor tem o direito de ficar com o valor do sinal.

Posso Anular o Contrato de Promessa de Compra e Venda?

É possível anular este tipo de contrato. No entanto, como referido em cima, poderão existir consequências no incumprimento do CPCV.

Contudo, em caso da anulação do vendedor, este terá que pagar o dobro da quantidade dada como sinal. Já no caso de anulação do comprador, este irá ficar sem o valor do sinal.

Assim, de modo a evitar alguma destas situações, deverá incluir uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Nela deverá estar descrito como deve anular o contrato e o período de tempo que tem para o fazer.

Contudo, poderá negociar o encerro do contrato com outras condições com o vendedor/comprador. Deverá explicar o motivo pelo qual o está a fazer. No entanto, é aconselhável consultar um advogado antes de tomar uma decisão que afete os seus direitos e deveres legais descritos no contrato.

Cuidados a Ter Antes de Assinar o Contrato Promessa?

Tal como dito acima, este contrato não é obrigatório, mas a partir do momento em que é assinado fica abrangido pela lei, como qualquer outro contrato.

Por isso, apesar das vantagens para os envolvidos, deverá ter os seguintes cuidados ao assinar um CPCV:

• Confirmar as informações e dados
  Deverá confirmar se está escrita no contrato a identificação completa de ambos os envolvidos, a identificação do objeto do contrato (ex. imóvel ou terreno), a licença de habitação, o valor do sinal, o montante de reforço e o calendário dos pagamentos.
• Incluir prazo limite
  Deverá colocar um prazo máximo para a escritura do contrato definitivo. Contudo, poderá e deverá dar uma margem para potenciais atrasos.
• Incluir cláusula de alienação livre de ónus ou encargos
  Desta maneira, o comprador não ficará com nenhum responsabilidade em responder a encargos que incidam sobre o imóvel. Como em caso de penhoras ou hipotecas.
• Financiamento aprovado
  Em caso de necessitar do financiamento, o comprador deverá assegurar-se que o seu crédito de habitação é aprovado antes de assinar o contrato.
• Confirmar valores de condomínio
  Em caso da existência de um condomínio, deverá pedir antecipadamente ao vendedor as atas de assembleia e verificar se existe algum valor em atraso.
• Verificar condições do imóvel
  Deverá verificar antecipadamente se o prédio sofreu obras recentemente ou se irá necessitar em breve. Desta maneira, irá evitar alguma surpresa desagradável.

Deve Assegurar Que Tem Um Crédito Habitação Aprovado

Pode parecer que não, mas o facto de ter o seu crédito de habitação aprovado antes de fazer um CPCV é uma mais valia para ambos.

Desta forma evita perder dinheiro, ao assegurar-se que o seu potencial cliente tem uma aprovação de crédito de habitação, ou perfil para tal.

No entanto, é comum e é possível adicionar uma cláusula no CPCV que anule o mesmo em caso de ser negado o financiamento pela entidade financeiro. Deste modo, irá garantir que consegue reaver o dinheiro do sinal entregue ao vendedor.

Devo Pedir Um Prazo Para a Escritura?

Sim, no contrato deverá constar um prazo limite para a celebração da escritura de compra e venda do imóvel. Assim sendo, desta maneira, irá garantir uma margem de segurança para ambos

Seja o comprador ou o vendedor, este prazo deverá ser delimitado.

Exemplo do que poderá acontecer se não delimitar um prazo para a escritura:

Em caso do comprador, evita perder o seu sinal. Vamos supor que após realizar o CPCV, o vendedor decide que só quer realizar a venda do imóvel nos próximos dois anos. Ficará com o valor do sinal “preso” nos próximos dois anos devido a não terem determinado qualquer prazo para celebrar a escritura.

Contudo, em caso de ser o vendedor, evita ficar com o imóvel “restringido” àquele comprador. Vamos supor que após realizar o CPCV, o comprador não quer pedir o financiamento para a compra do imóvel durante os próximos 12 meses. Assim, garante que após passar um determinado período de tempo tem o direito de o vender a um terceiro. Sem ter que devolver o sinal em dobro.

O Que Acontece Se Não Conseguir Cumprir o Prazo da Escritura?

Em caso de não conseguir cumprir o prazo da celebração escritura, devem estar previstas sanções no CPCV. Se não estiverem descritas no contrato, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Neste caso, as consequências serão as referidas anteriormente no incumprimento e anulação do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Assim sendo, pode e deve acrescentar no seu contrato, uma alínea de extensão da escritura, de modo a evitar que seja prejudicado.

Deve Constar o Reconhecimento de Assinaturas no Contrato de Promessa Compra e Venda?

Para que este documento possa ter algum valor jurídico, deverá constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos envolvidos. Caso contrário, o contrato é inválido nem produz nenhum efeito.

No entanto, há uma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento, quando a omissão do reconhecimento de assinaturas é causado culposamente pela outra parte.

Assim, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerido por quem provou essa mesma situação, ou seja, que não assinou o documento.

Exemplo Modelo de CPCV

Em baixo, deixamos um exemplo de um Contrato de Promessa Compra e Venda que poderá utilizar.

Porém, deverá alterar e colocar os dados corretos das identificações dos intervenientes e de todas as informações que deverão constar no contrato, indicadas no início do artigo.

Download Modelo de Contrato de Compra e Venda

Contudo, poderá utilizar também entre contrato de compra e venda e adapta-lo também à sua situação.

Em suma, esperemos que este artigo onde falamos tudo sobre o Contrato de Promessa de Compra e Venda seja útil. De modo que este tenha alguma força jurídica e para a sua segurança deverá seguir todos os passos em cima indicados.

Como viu, um CPCV assegura ambos os envolvidos neste tipo de contrato e existem consequências legais do se